MADRID – Osnivač Zare tiho je izgradio najveće bogatstvo u nekretninama na svijetu, koje obuhvata sve od kancelarijskih nebodera do vjetroelektrana i proteže se od Kalifornije do Južne Koreje. Ono ujedno donosi i značajne poreske prednosti.
U novembru je španski tekstilni milijarder Amancio Ortega platio oko 850 miliona dolara u gotovini za istorijsku zgradu Canada Posta u Vankuveru, ogromno tehnološko središte koje zauzima cijeli gradski blok s više od 93.000 kvadratnih metara kancelarijskog prostora iznajmljenog Amazonu. Time je oboren rekord za najveću prodaju kancelarijske nekretnine u Kanadi.
Ujedno je to bila 13. kupovina nekretnine prošle godine za tajanstvenog osnivača Zare. Ukupno je Španac, čije se bogatstvo procjenjuje na 141 milijardu dolara, prošle godine potrošio više od tri milijarde dolara u 10 gradova i osam država, kupivši sedam kancelarijskih zgrada, dva hotela, dvije industrijske nekretnine, luksuzni trgovački kompleks i stambeni toranj, kao i 49-odstotni udio u velikom britanskom operateru luka.
Milijarderi ulažu u nekretnine
Sve više najbogatijih ljudi svijeta ulaže milijarde u nekretnine. Suosnivač Oraclea Larry Ellison posjeduje imovinu vrijednu gotovo tri milijarde dolara, uključujući havajsko ostrvo Lanai, hotele u Kaliforniji i Floridi te imanje u Palm Beachu, dok je hedge fond magnat Ken Griffin posljednjih godina potrošio gotovo dvije milijarde dolara na luksuzne kuće u Floridi, Francuskoj, Londonu i New Yorku.
No niko ne ulaže toliko “viška novca” u nekretnine kao Ortega. Otkako je 2001. izveo Inditex, vlasnika Zare i najvećeg svjetskog maloprodajnog lanca odjeće, na berzu u Madridu, danas 90-godišnji Ortega potrošio je oko 24 milijarde dolara na 216 nekretnina u gotovo 100 tržišta; prodao je tek desetak njih. To je više od procijenjenih 20 milijardi dolara koje je osnivač Amazona Jeff Bezos uložio u svemirsku kompaniju Blue Origin.
Forbes je analizirao korporativne dokumente, zemljišne knjige i saopštenja iz devet zemalja, kao i podatke iz baza Regrid i Real Capital Analytics, kako bi mapirao Ortegin nekretninski imperij. Njegova vrijednost procjenjuje se na oko 25 milijardi dolara i obuhvata više od 200 nekretnina u 13 zemalja. Time je Ortega postao vodeći svjetski magnat nekretnina s portfeljem vrednijim od najuspješnijih developera poput Australca Harryja Triguboffa (23,2 milijarde dolara) i Amerikanca Donalda Brena (19,2 milijarde dolara).
Kako je sve počelo
Sin željezničkog radnika, Ortega je počeo da radi sa 14 godina kao pomoćnik u prodavnici košulja. Šezdesetih godina prošlog vijeka zajedno s tadašnjom suprugom Rosalíom Merom, krojačicom, počeo je da izrađuje haljine i donji veš u svom dnevnom boravku. Zaru su pokrenuli 1975., a Inditex deset godina kasnije. Razveli su se 1986., ali je ona ostala uključena kao članica uprave do 2004. i kao akcionarka sve do svoje smrti 2013. Ortega je ozbiljnije počeo da ulaže u nekretnine 2001., kada je Inditex izašao na berzu.
U sklopu IPO-a prodao je 13,5 posto udjela u kompaniji za 1,1 milijardu dolara, a ubrzo potom osnovao holding Pontegadea. Kroz njega je kupio i konjički centar Club Hípico Casas Novas u rodnoj Galiciji, gdje je njegova kćerka Marta naučila da jaše. Tokom narednih 25 godina postepeno je širio svoj portfelj, uglavnom koristeći dio ogromnih godišnjih dividendi iz Inditexa – ukupno oko 28 milijardi dolara nakon poreza od 2001. – te reinvestirajući prihode od zakupa u nove akvizicije, prenosi Forbes.hr.
ORTEGINA NAJVEĆA ULAGANJA
Royal Bank Plaza, 916 miliona dolara
Toronto, Kanada | 2022.
Canada Post, 855 miliona dolara
Vankuver, Kanada | 2025.
The Post, 785 miliona dolara
London, Velika Britanija | 2019.
Troy Block, 740 miliona dolara
Sijetl, SAD | 2019.
The Adelphi, 713 miliona dolara
London, Velika Britanija | 2018.
Prema riječima dvojice brokera koji su sarađivali s Orteginom kompanijom i anonimno govorili za Forbes, Ortega najčešće kupuje prestižne nekretnine u gotovinskim transakcijama bez zaduživanja i rijetko prodaje. Finansijski izvještaji Pontegadee za 2024., posljednji dostupni, pokazuju obaveze od svega 390 miliona dolara, tek dva posto ukupne imovine, što je izuzetno nizak nivo zaduženosti za sektor nekretnina, posebno komercijalnih.
„On se u velikoj mjeri razlikuje od većine investitora u nekretnine jer djeluje kao da raspolaže gotovo neograničenim kapitalom“, kaže jedan broker. „Preferira ulaganja s minimalnim rizikom, ne kupuje kako bi unaprijedio imovinu. On kupuje vrhunsku imovinu koja predstavlja najbolje što tržište nudi. Pomalo podsjeća na kolekcionara najskupljih umjetničkih djela.“
Dugoročno ulaganje
Neke od tih prestižnih kupovina uključuju 43-spratni neboder Torre Picasso u Madridu (540 miliona dolara 2011.) i znamenitu zgradu Devonshire House s pogledom na Green Park u Londonu (671 milion dolara 2013.), kao i kancelarijski kompleks Troy Block u Sijetlu, površine 800.000 kvadratnih stopa, u kojem je smješten Amazon (740 miliona dolara 2019.), te zlatom obloženi Royal Bank Plaza u Torontu (916 miliona dolara 2022.).
Mnoge Orteginine kancelarijske i maloprodajne nekretnine imaju velike, stabilne zakupce s dugoročnim ugovorima, poput Amazona, Applea, Mete, Nikea, Spotifyja i, naravno, Zare. Takođe iznajmljuje skladišta Amazonu, FedExu, Home Depotu i Walmartu. „Kupuje defanzivne nekretnine, što znači izuzetno strateške, urbane, nezamjenjive lokacije koje će uvijek moći dugoročno da izdaju prostor“, kaže drugi broker. „Ti zakupci su javno listirane kompanije s tržišnom kapitalizacijom od više milijardi dolara. Ne morate brinuti da će propasti.“
Još jedna ključna razlika je koliko dugo zadržava nekretnine. Prema bazi podataka Real Capital Analytics, prodao je tek 10 zgrada. „Te nekretnine kupuju s namjerom da ih drže trajno. Drugi investitori obično drže imovinu pet do deset godina. To apsolutno nije način na koji Pontegadea procjenjuje ulaganja – oni ciljaju dugoročne novčane tokove“, dodaje jedan od brokera.
Pametna poreska strategija
Takav pristup takođe štiti Pontegadeu od velikih oscilacija u vrijednosti nekretnina i promjena na tržištu, posebno danas kada komercijalne nekretnine, naročito kancelarijske zgrade, prolaze kroz krizu. Ortega nije postao najbogatiji svjetski magnat nekretnina zato što ima posebnu sklonost prema zgradama i skladištima – riječ je o pametnoj poreskoj strategiji koja mu je uštedjela oko 800 miliona dolara tokom 25 godina.
Zahvaljujući dugogodišnjem porezu na bogatstvo, uz dodatni solidarni porez uveden 2022. za milionere, neaktivni novac predstavlja obavezu u Španiji. Svake godine 31. decembra španske vlasti provjeravaju bankovne račune najbogatijih kako bi utvrdile poresku osnovicu. Najviša stopa poreza na bogatstvo i solidarnost iznosi 3,5 posto i primjenjuje se uz već plaćene poreze na dividende ili kapitalnu dobit. Odnosi se na svu imovinu i novac, uključujući i onaj unutar holding kompanija.
No postoji i značajna iznimka za porodične kompanije koja omogućava izbjegavanje tog poreza ako su ispunjeni određeni uslovi – posjedovanje najmanje pet posto udjela, upravljačka uloga i dokaz da je riječ o aktivnoj holding kompaniji, kao što je slučaj s Pontegadeom. Time se porez izbjegava sve dok novac nije pasivno pohranjen na računu, već uložen u poslovnu imovinu.
Forbes procjenjuje da je Ortega od 2001. uštedio oko 800 miliona dolara na porezu na bogatstvo reinvestirajući dividende u luke, solarne i vjetroelektrane, telekomunikacione i infrastrukturne kompanije te desetine nekretnina. „To je bio ključan faktor u širenju nekretninskog portfelja Pontegadee“, kaže Raquel Plaza, poreska savjetnica iz londonske kompanije Blevins Franks.
Postoji i druga poreska obaveza koju je Ortega uspio značajno da smanji. Budući da udio u Inditexu drži preko Pontegadee, a ne direktno, može izbjeći visoku stopu poreza na dividende od 30 posto koja se primjenjuje na lične prihode u Španiji. Zahvaljujući izuzeću za domaće kompanije koje posjeduju najmanje pet posto udjela u podružnici duže od godinu dana – što važi za Pontegadein udio u Inditexu – plaća tek 1,25% poreza na te ogromne godišnje dividende. Prije 2021. postojalo je potpuno izuzeće, što znači da Ortega vjerovatno nije platio ni cent poreza na ranije dividende koje su u dva desetljeća iznosile gotovo 15 milijardi dolara.
Uštedio sedam milijardi dolara
Ukupno mu je ta poreska olakšica donijela procijenjenih sedam milijardi dolara uštede na porezu na dividende u posljednjih 25 godina. Portparol Pontegadee rekao je za Forbes da Ortega i kompanija plaćaju poreze na druge izvore prihoda te da se dividende Inditexa isplaćuju akcionarima nakon što su porezi već podmireni, kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje.
Uprkos tome što je jedan od najvećih porodičnih investicionih ureda na svijetu po imovini, Pontegadea ima tek oko 90 zaposlenih raspoređenih u osam kancelarija širom svijeta. Upravni odbor čine samo četiri osobe: Ortega, njegova druga supruga Flora Pérez Marcote, njihova kćerka Marta Ortega, danas predsjednica Inditexa, te dugogodišnji izvršni direktor holdinga Roberto Cibeira. Još jedan dugogodišnji saradnik, Jose Arnau, povukao se iz odbora u oktobru. Predstavnik Pontegadee odbio je omogućiti Forbesu razgovor s Ortegom, Cibeirom ili Arnauom.
Rekordno visoke dividende
U rijetkom intervjuu za Financial Times 2020. godine, Cibeira je rekao da Pontegadea „ne traži ogromne prinose“, već „ulaganja koja nas štite, koja donose stabilan novčani tok i čuvaju vrijednost kapitala“. Tada je procijenio da se 95 posto nekretnina kompanije nalazi na „prime“ lokacijama, poput luksuznih trgovačkih zona u velikim gradovima. Arnau je u istom intervjuu dodao: „Imamo ogromnu količinu dividendi koje moramo reinvestirati i zato smo dostigli veličinu koju nikada nismo očekivali.“
Te dividende i dalje rastu. Ortega bi trebalo da primi rekordnih 3,8 milijardi dolara dividendi od Inditexa u dvije rate, u maju i novembru. Već je aktivan u njihovom trošenju. U februaru je australijski upravitelj imovinom Macquarie najavio posao vrijedan osam milijardi dolara za preuzimanje logističke kompanije Qube Holdings, u partnerstvu s Pontegadeom i jednim australijskim penzionim fondom.
Nije jasno koliko će od tog iznosa platiti Ortega, ali je vjerovatno da će pronaći nove načine za ulaganje svježeg kapitala prije kraja godine i novog poreskog obračuna u Španiji.
Giacomo Tognini i Gigi Zamora, novinari Forbesa (link na originalni tekst)