Evo kako RS i FBiH mogu zaustavili prevare i bahate građevinarce…

• Jednim zakonom Slovenija uredila prevare na tržištu nekretnina

• Investitor mora obezbijediti novac prije početka izgradnje zgrade, a od kupaca može uzeti samo kaparu koju smije koristiti tek nakon primo-predaje stana

BANJALUKA – Prodaja stanova u izgradnji i korištenje novca kupaca za izvođenje radova, prije rješavanja papirologije i vlasništva na parcelama, postali su stvar prošlosti u Sloveniji koja je jednim zakonom zaustavila “lov u mutnom” investitora i stala u kraj izgradnji objekata sumnjivog kvaliteta, preskupih kvadrata i problema sa uknjižavanjem zbog neriješenih imovinsko pravnih odnosa.

Slovenci su svojim zakonom o stanogradnji u potpunosti zaustavili praksu i dalje snažno ukorijenjenu i u Republici Srpskoj i Federaciji BiH da se od kupca zahtijeva plaćanje kompletne cijene stana prije nego što je bager zabio kašiku u zemlju za kopanje temelja nove zgrade, dok se zemljište i izvođenje radova rješava kroz kompenzacije u stanovima i poslovnim prostorima.

Slovenci više ne dopuštaju da njihov građanin plaća rate kredita i čeka, moleći se bogu da investitor završi zgradu sa probijanjem roka od samo pola godine, a strepeći od lošeg kvaliteta, pa i gašenja građevinskog preduzeća i obustavljanja gradnje na pola puta, što smo mnogo puta vidjeli u ne tako dalekoj prošlosti.

Kako je za portal CAPITAL ispričao banjalučki, a sada i ljubljanski investitor Sladomir Đurić, situacija u ovoj zemlji u oblasti stanogradnje bitno se promijenila kada su Slovenci odlučili da na prvo mjesto stave građanina i kupca i osiguraju mu da će, čak i kada kupuje stan u izgradnji, dobiti ono što je platio i onog kvaliteta koji je propisan.

Kupac nije investitor

Umjesto da kupac zauzima mjesto investitora i svoj novac daje za izgradnju, kaže on, Slovenci zahtijevaju da onaj ko gradi zgradu, mora obezbjediti kompletan iznos i biti vlasnik zemljišta, bilo da ima svoja sredstva ili bankarsku garanciju.

Zato se dešavalo, kaže on, da su se pojedini investitori zaglavljivali na pola puta i da su građani ostajali bez stanova i sredstava i u BiH i Sloveniji. Đurić kaže da su tamo, čim su prepoznali problem, preduzeli ozbiljne mjere da se spriječe zloupotrebe.

Sada je, priča on, u potpunosti eliminisan svaki rizik za kupca i teret izgradnje i njenog kvaliteta pada na investitora, čim se obezbjeđuje da kupac prvo pogleda šta kupuje, a onda to i plati, te se pod kontrolom drže cijene kvadrata, što se u BiH potpuno otelo kontroli.

“Kupac daje kaparu, ali samo deset odsto i taj novac ide na poseban račun, te se ne smije koristiti sve dok objekat ne bude useljiv i dok ne dobije upotrebnu dozvolu. Investitor obezbjeđuje kompletnu finansijsku konstrukciju i osigurava izgradnju u svojoj režiji. U Sloveniji je ranije bilo slično kao što je i danas kod nas. Moglo se uzeti zemljište, a da se neki budući stan dodijeli vlasniku umjesto plaćanja. Kompenzacijom se zatvori izvođenje završnih radova radova, a od kupaca uzme novac i finansira izgradnja. To ovdje više nije moguće, mora se završiti sve prije nego što se stanovi naplate od kupaca”, objašnjava Đurić.

On priča da je Slovenija prepoznala problem građana i odmah aktivirala sve svoje kapacitete da riješi problem neuređenog tržišta stanogradnje, što bi mogla i BiH, odnosno Republika Srpska, samo kada bi htjela.

“Ako država ima volju, ona može da donese ovakav zakon, sve može da se završi za tri mjeseca, što se vidjelo na primjeru Zakona o igrama na sreću. Pokrene se hitna procedura, završe ga i sprovedu u najkraćem roku. Tamo kada se problem prepozna, na njemu se odmah radi. Ja sam izgradio osam objekata tamo, prošao sve procedure i može se raditi i graditi bez problema. Tamo se radi po zakonu, niko vas ne pita ni ko ste ni šta ste, imate odgovarajući poslovni ambijent u kojem su postavljena pravila. Ako ih poštujete, možete normalno da radite”, kaže on.

Haotična gradnja je problem i za kupca i za graditelja

Predsjednik Udruženja poslodavaca građevinarstva i industrije građevinskog materijala Republike Srpske Savo Erić oduševio se idejnim rješenjima slovenačkog zakona i rekao da će ga proučiti, jer nesumnjivo uvodi, prijeko potreban, red na tržište.

“Ovo je dobro rješenje jer bi se tako izbjegle razne nezakonitosti, od odugovlačenja do situacije da neko proda isti stan dva puta, od onoga da ljudi ne mogu da uđu u stan do lošeg kvaliteta izgradnje. Što se mene tiče, ja ovo podržavam, volio bih da ovo dođe kod nas i da se sve uozbilji. Postoje i drugi problemi, na primjer kada se kupuje lokacija, pa se stavi zgrada pod hipoteku, a onda neko kupi stan i ne može da stavi hipoteku niti može da ga proda”, kaže Erić.

On ističee da nama treba promjena i da se mora zaštititi kupac jer postoji mnogo neozbiljnih graditelja. Istovremeno, postoji i dosta kupaca koji se muče sa kreditima i avansima, koji odustaju od kupovine jer ne mogu dobiti kredit, što često završi u dugotrajnim sudskim procesima. Postoji mnogo problematičnih situacija.

“Kod nas se čovjek uselio sa majkom u stan nakon potpisanog ugovora, a prije tehničkog prijema zgrade, nije platio ništa za stan, rekao je da diže kredit i mi sada ne možemo da ga iselimo. Postoje i druge priče, da su investitori nestali, nisu imali bankarsku garanciju ili su napola stali, uzeli dovoljno para od kupaca i pobjegli. Dešava se da nam se pojave investitori koji nemaju nikakav portfelj niti bankarsku garanciju, jer mu niko ne traži, on nađe podizvođače koje izvara i ostavi na cjedilu. Ne plati ih  redovno ili ostane dužan, oni onda ne urade kako treba i neće da poprave greške i to nema kraj”, kaže Erić.

I on vjeruje da bi država, da želi, mogla da napravi sve što je potrebno da bi se zaštitili i kupci i investitori. Na primjeru inflacije i poskupljenja, Erić pokazuje do koje mjere su naše vlasti nezainteresovane za spostveni narod.

Da mi to prepišemo?

“Države u okruženju su odmah krenule u pomoć građanima, kod nas se po tom pitanju ništa nije uradilo. Cijene kvadrata su bezobrazne, a tu imamo i problem sa ponudom i potražnjom. Ne znam kako je došlo do tolikog poskupljenja i zašto se to dozvolilo. Nekada su i ljudi na minimalcu mogli platiti kvadrat stana na kredit, danas, kada je minimalac 650 KM, a cijena kvadrata 3.500 KM, to je postalo nemoguće“, kaže Erić.

Predsjednica Udruženja potrošača “Don” iz Prijedora Murisa Marić ocjenjuje da je neuređenost u oblasti stanogradnje stvarnost svih država bivše Jugoslavije, osim Slovenije koja je jednim zakonom osigurala maksimalnu zaštitu svojim građanima.

“Tako nešto kod nas bi donijelo niže cijene i bolji kvalitet kvadrata, a bolje bi se kontrolisali investitori. Evo prilike da mi nešto korisno prepišemo od njih”, kaže ona.

Na pitanje ko bi mogao biti inicijator tih izmjena, ona kaže da se građevinske firme lako dogovore i da će taj lobi sigurno biti protiv usvajanja ovakvog rješenje.

“Veća je ponuda stanova nego potražnja, a oni se dovijaju pa nude nešto jeftinije kvadrate, nakon čega gradnja traje godinama i rijetko kada se ispoštuju rokovi ili kvalitet. Kupci stanova daju novac i pretvaraju se u investitore. Svi mi koji smo investitori novca u zgrade i stanove mogli bismo onda biti i inicijatori da se takvo rješenje usvoji”, kaže Marićka.

Ona priča da se bankarska garancija od investitora danas ne traži, što je apsurdno, jer u stanove ulažu kupci koji preuzimaju ulogu investitora, te podižu kredite i zadužuju se, otplaćuju rate, a da pri tome nemaju nikakve garancije da će objekti biti izgrađeni i da će imati onaj kvalitet naveden u ugovoru.

“To je dobro rješenje i nadam se da ćemo ga i mi uskoro usvojiti. Kod nas postoji i Zakon o socijalnom stanovanju koji bi mogao da riješi problem onih koji ne mogu da kupe stanove po tržišnim cijenama, ali građani ne traže takve stanove niti se lobira za njih, uglavnom ni ne znaju da je to moguće kod nas. Kod nas je uvriježeno mišljenje da moramo robovati kreditima, da jedino tako možemo da živimo. Da plaćamo kvadrat stana 3.000-4.000 maraka dok je minimalac 650 maraka”, kaže Marićka.

CAPITAL: Andrijana Pisarević