BEOGRAD, Do prije godinu dana izgradnja stanova u Srbiji je bila vjerovatno najunosniji biznis. Nicale su tašna-mašna firme, mamili su preduzimači građane povoljnim cijenama kvadrata u pretprodaji. Investitor – samo ime i prezime, bez referenci, bez novca za investiranje. Zato, sada nije rijetkost da jedan stan ima po nekoliko kupaca, od kojih svaki “maše” kupoprodajnim ugovorom i izmirenim obavezama prema investitoru. Dešava se, tako, da građani ostanu i bez novca i bez kvadrata. Ima stanova koji su unaprijed prodati, a gradilišta – pusta.
Zbog haosa i korupcije u građevinarstvu i urbanizmu, ne čudi i činjenica što u Srbiji ima više od 600.000 zahtjeva za legalizaciju divljih objekata. A, na toj listi su i stambene zgrade, lokali, nadzidani kvadrati…
Stan je skupa roba, a građani treba da znaju da iza mnogih oglasa stoji zamka. Ako se “upecaju”, ne pomažu mnogo ni kupoprodajni ugovori, izmirene obaveze, ni krivične prijave. Neki od investitora nestaju bez traga, a neki završe iza rešetaka. Najviše prevara, naravno, bilo je u glavnom gradu.
Svaki investitor, po pravilu je privredno društvo, svoju djelatnost registruje kod nadležnih državnih ustanova. Dakle, jedan od prvih koraka kupca stana mogao bi biti – provjera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju djelatnost i koji mu je matični broj. Trenutno stanje računa investitora, u smislu da li je uključen u platni promet ili je u blokadi, može se provjeriti na internet-prezentaciji Narodne banke Srbije. Dodatna provjera može se obaviti preko Biroa za bonitet, registar, ovjeru i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije. Provjera katastarske parcele na kojoj se gradi objekat obavlja se uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti.
– Kada se kupuje stan u novogradnji treba provjeriti da li je zgrada prošla tehnički prijem i kada se očekuje upotrebna dozvola – kaže Kaća Lazarević, suvlasnica agencije “Alka”. – Naravno, ukoliko je visok stepen izgrađenosti objekta, potencijalni kupac bi trebalo da prati da li ima radnika, da li se izvode zanatski radovi. Jer, ako je gradilište pusto onda to nije dobar znak. Može se kupiti i stan koji je u izgradnji, ali samo ako banka projektnim finansiranjem “pokriva” investitora i to je garancija da će objekat biti sagrađen. Takvi stanovi mogu da se kupe putem subvencionisanih kredita.
Obaveza investitora je da angažuje stručni nadzor, a i posao komisije koja obavlja tehnički prijem zgrade je da utvrdi da li su temelji i konstrukcija urađeni po propisima. Takođe, kupac treba da traži od investitora na uvid ugovor sa toplanom pošto mnoge nove zgrade imaju radijatore, a uopšte nisu priključene na mrežu. Valjalo bi angažovati advokata ili neku renomiranu agenciju da provjeri kompletnu dokumentaciju, prije nego kupac da kaparu.
– Kod kupovine “starih stanova” najsigurniji su uknjiženi kvadrati – ističe naša sagovornica. – Prije svakog davanja novca treba zatražiti novi vlasnički list. Za neuknjižene stanove kupac od prodavca mora da traži sve kuporodajne ugovore za tu nekretninu, od investitora preko svih vlasnika, zbog pravnog kontinuiteta. To moraju da budu originali sa svim potvrdama o uplatama, poreskim i sudskim pečatima. Ukoliko je prodavac nekretninu stekao u bračnoj zajednici, onda je za prodaju neophodna saglasnost supružnika. Nije problem kupiti stan od stranca ili naših državljana koji rade u inostranstvu, i uglavnom se to radi preko osobe kojoj vlasnik da punomoćje ovjereno u sudu.
Svaka transakcija mora da se obavlja preko računa. Moguće je samo dati kaparu u kešu. Po zakonu, porez na prenos apsolutnih prava plaća prodavac, ali je u praksi to uvijek kupac.
Fleka i lamperija
Prodavac starog stana kupcu treba da dostavi potvrdu o plaćenim računima, dakle ne samo posljednju uplatnicu “Infostana” već potvrdu da su sve obaveze izmirene. Isto važi za struju, porez na imovinu, telefon… Mnogo je stanova koji imaju skrivene mane. Zato kupac mora da bude na oprezu. Treba provjeriti ima li nekih fleka na plafonu i zidovima, obavezno pregledati kupatila. “Najopasnije” su lamperije. Jer, ako je ispod lamperije vlaga onda je to veliki problem.
Kafana i lift
Kupac mora da obrati pažnju i na to da li saobraćaj u ulici gdje se zgrada gradi pravi veliku buku, da li je u blizini neka kafana koja će da ometa normalan život. Važno je da stan nije do kućišta lifta, da nije ispod ravnog krova i da nije iznad garaža, jer je zimi hladnije. Po novim propisima u kvadraturu stana ulaze i terase. Vrlo je važno da se obrati pažnja na opremljenost kvadrata, kakvi su parket, keramika, stolarija, jer se ponekad lijepo našminkani stanovi za mjesec dana “ofucaju”. Novosti