BANJALUKA, Neshvatljivo dugo čekanje na izdavanje građevinskih dozvola iz Banjaluke je otjeralo, u bukvalnom smislu riječi, ogroman broj zainteresovanih investitora, što je gradsku kasu učinilo znatno praznijom. Ako tome dodamo problem prenamjene zemljišta, široko rasprostranjenog u ovom gradu, milione maraka bez kojih je ostao budžet Banjaluke nemoguće je i prebrojati!
Ovaj grad je u samom začelju u BiH kada je u pitanju broj izdatih građevinskih dozvola na godišnjem nivou, ali i dužini trajanja samog postupka. Kao posljedicu takvog stanja, koje se već godinama ne rješava, imamo masovnu divlju gradnju i podatak da u gradu sa oko 200 hiljada stanovnika postoji 15 do 20 hiljada nelegalizovanih objekata, koji nemaju obezbjeđenu ni najosnovniju dokumentaciju. Izvan svake razumne sumnje, radi se o jedinstvenom slučaju u BiH, ali i regionu!
Najveći broj divljih objekata napravljen je tokom i nakon rata, kada se u grad doselio veliki broj ljudi. Grad Banjaluka i nadležna gradska odjeljenja, kao i zakonodavstvo na republičkom i lokalnom nivou, nisu pratili potrebe širenja grada, pa su se građani i investitori na različite načine snalazili kako bi rješavali potrebe za novim građevinskim objektima. Jedan od njih je svakako bila i korupcija, te korištenje političkog uticaja na samu gradsku administraciju.
Javna je tajna da u Banjaluci postoje povlaštene građevinske fime, kojima se gleda kroz prste prilikom izdavanja građevinskih dozvola i dobijanja različitih saglasnosti, dok se nepovlaštenim firmama i građanima veoma rigorozno traži ispunjavanje uslova propisanih Zakonom o prostornom planiranju i građenju. Postupak izdavanja dozvole nekada traje i nekoliko godina, što investitorima u značajnoj mjeri komplikuje postupak građenja, a Banjalučane dovodi u situaciju da plaćaju previsoke cijene stanova i poslovnih prostora.
Veliki broj stranih investitora koji su izrazili želju da ulože novac u Banjaluku odustali su zbog sporosti izdavanja građevinske, a kasnije i upotrebene dozvole, koja je neophodna da bi se objekat upisao u vlasništvo investitora u Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Dio pomenutih investitora se preselio u Federaciju BiH, dok je dio investirao u susjedne opštine, pa tako imamo firme koje posluju u opštinama Laktaši ili Kotor Varoš, a njihovi zaposleni su mahom Banjalučani koji svakodnevno putuju na posao.
Pored navedenih problema sa gradskom administracijom, još jedna rasprostranjena pojava je direktno odgovorna zašto je budžet grada ostao kraći za milione maraka. Naime, investitori u blizini centra grada često kupuju poljoprivredno zemljište, odnosno zemljište na kojem po regulacionom planu grada nije predviđeno građenje stambeno-poslovnih objekata (od strane grada, ali i privatnih lica) pa se onda vrši promjena namjene zemljišta, te se ono pretvara u građevinsko. Na taj način se višestruko uvećava vrijednost istog zemljišta, na kojem se kasnije podižu poslovno-stambeni kompleksi višemilionske vrijednosti.
Slučajevi poslovnog kompleksa u “Picinom parku”, benzinske pumpe u mjesnoj zajednici Obilićevo, poslovno-stambenog kompleksa kod Ekonomske škole, samo su neki od primjera gdje je prenamjenom zemljišta od strane grada višestruko uvećana vrijednost zemljišta privatnim investitorima, koji su na istim mjestima planirali poslovno-stambene objekte i prije promjene regulacionog plana.
Poslovno-stambeni kompleks kod Ekonomske škole
Buduća benzinska pumpa u naselju Obilićevo
Podsjećamo, da bi se izvršila prenamjena zemljišta neophodna je promjena regulacionog plana koju vrši Skupština Grada Banjaluka na prijedlog Odeljenja za prostorno uređenje.
U pojedinim slučajevima se pojavljuje i Opština kao prodavac poljoprivrednog zemljišta ili zemljišta na kojem je predviđena gradnja objekata male površine. Kasnije bi kupac istog zemljišta tražio od Grada Banjaluka, tačnije gradske Skupštine, promjenu regulacionog plana na način da se na kupljenom zemljištu može graditi stambeno-poslovni ili poslovni kompleks puno veće površine nego one koja je predviđena regulacionim planom. U najvećem broju ovakvih slučajeva, Odjeljenje za prostorno planiranje Grada Banjaluka je pripremalo promjene regulacionog plana da bi to kasnije bilo usvojeno u lokalnom Parlamentu. Na ovaj način grad je izgubio značajna finansijska sredstva! Grad je mogao da izvrši promjenu regulacionog plana i da takvo zemljište proda kao građevinsko, na kojem je predviđena gradnja stambeno-poslovnog ili poslovnog objekta. Razlika u cijeni između ove dvije vrste zemljišta je sve vrijeme višestruka bez obzira o kom periodu i o kojoj gradaskoj zoni je riječ.
Ne treba zaboraviti ni primjere gdje su građani tražili u užem centru grada promjenu regulacionog plana, na način da dobiju mogućnost gradnje stambeno-poslovnog objekta na svom zemljištu, ali to nisu uspjevali. Nakon prodaje istog zemljišta određenim povlaštenim firmama u gradu, one bi veoma brzo dobijale promjenu regulacionog plana i započinjale gradnju čak prije dobijanja građevinske dozvole.
Klasičan primjer totalne anarhije u ovoj oblasti je slučaj poslovnog kompleksa u „Picinom parku“, gdje je investitor Grand trade d.o.o. dobio građevinsku dozvolu od Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS, a imovinsko-pravna pitanja nisu ni riješena, iako je to pretpostavka za bilo kakav ulazak u postupak dobijanja građevinske dozvole.
Zgrada Grand trade-a u “Picinom prku”
Takođe, građevinska parcela nije bila formirana, niti je grad to zemljšte mogao prodati investitoru pošto je bilo sporno vlasništvo na jednom dijelu parka, te se vodio postupak pred RUGIP-om. Sporno je bilo što je Grad prodao zemljište privatnih lica i Elektroprenosa BiH, koji su imali 28 dunuma na pomenutom prostoru, a građevinska dozvola za poslovni kompleks je obuhvatila i njega. Grad je prodao firmi Grand trade 28 dunuma, među kojima i 2 dunuma zemljišta u vlasništvu Fahime Trepić, za 4 100 000 KM, što u prosjeku iznosi oko 157 KM po metru kvadratnom. U međuvremenu, Trepićeva je tužila i na sudu pobijedila Grad, koji joj sada mora isplatiti oko 2 milona KM za njenu parcelu, odnosno oko hiljadu maraka po metru kvadratnom. Dakle, dolazimo do zaključka da je Grad šest puta više platio metar kvadratni Trepićevoj, nego što ga je naplatio od Grand trade-a.
U vezi oba problema, razgovarali smo sa odbornikom i članom Komisije za prostorno planiranje Skupštine Grada Banjaluka Aleksandrom Petkovićem koji ističe da se radi o problemu koji se u ovom gradu provlači već nekoliko decenija.
– Grad je od samog početka krenuo pogrešnim koracima. U Banjaluci postoje građevinske firme bliske gradskoj vlasti ali i strukturama koje su izvan vlasti, ali imaju upliv u ovoj oblasti, koje u ekspresnom roku, do dva mjeseca, dobijaju građevinske dozvole. Sa druge strane, ostali građani i firme koje nisu pod privilegijom te dozvole ponekad čekaju i po nekoliko godina – navodi Petković za eTrafiku.
On navodi primjer gdje su, kako kaže, oteto zemljište Poljoprivredne škole kasnije mahom kupovale firme čiji su vlasnici članovi SNSD-a ili ljudi bliski ovoj stranci.
– Ovi kupci su za svega nekoliko mjeseci dobijali građevinske dozvole za gradnju poslovnih objekata na tim lokacijama. Oni su, prije svega, kupili poljoprivredno zemljište zatim su ga morali pretvoriti u građevinsko, pa tek onda tražiti građevinsku dozvolu. Ovako komplikovana procedura za njih je trajala samo par mjeseci. Nekom drugom bi to trajalo najmanje nekoliko godina. Ovakvih slučajeva, gdje se gradska uprava koristila kao servis povlaštenih firmi, imamo koliko hoćete u posljednjih desetak godina.
Prema Petkoviću, jedan od osnovnih razloga sporosti izdavanja građevinskih dozvola je jako komplikovana procedura u samoj gradskoj administraciji, ali i loš Zakon o prostornom planiranju i neuređeno stanje u zemljišnim knjigama u banjalučkoj područnoj jedinici Republičke uprave za geotetska i imovinsko-pravna pitanja.
– Tako komplikovane i često nejasne procedure otvorile su velika vrata za korupciju i trgovinu političkim uticajem. Moramo pojednostaviti procedure i zakonska rješenja, uvesti red u gradskoj upravi, početi rješavati pitanje nelegalizovanih objekata, uvesti odgovornost službenika i to sve u cilju da izbjegnemo korupciju prilikom dobijanja građevinskih dozvola. Na taj način bi omogućili i građanima, ali i domaćim i stranim investitorima da pod jednakim uslovima posluju – zaključio je Petković.
Ekonomista Zoran Pavlović za eTrafiku kaže da predugo čekanje na izdavanje građevinske dozvole usporava privrednu aktivnost.
– Građevinarstvo je lokomotiva koja za sobom vuče jako mnogo podizvođača, ljudskog rada, pa i domaćeg materijala. Te procedure su napravljene očigledno da bi stranke koje participiraju u lokalnoj Skupštini mogle koristiti proces da svaka izmjena urbanističkih uslova mora biti odobrena na gradskoj Skupštini – kaže Pavlović.
Naš sagovornik kaže i da prolongiranje i neefikasnost u izdavanju građevinskih dozvola definitivno smanjuje nivo punjenja budžeta jer je to jedan od osnovnih izvora koje grad ima.
– Praktično Banjaluka time odbija investitore jer se zna da je to grad sa najdužim vremenom potrebnim za izdavanje građevinske dozvole. Time gubi budžet, samim tim i svi građani, a dugim procedurama eventualno dobijaju samo pojedinci u gradskom Parlamentu ili njihove partije. Takva procedura masovno odbija investitore, jer je osnovna stvar da dinamika izgradnje grada mora da bude prilagođena potrebama kupaca, a ne zacrtanim urbanističkim uslovima koji su urađeni prije deset i više godina – zaključuje Pavlović za naš portal.
Najdrastičniji primjer koji ilustruje koliko se u ovom gradu sporo izdavaju građevinske dozvole jeste 2014. godina kada su izdate svega tri dozvole za stambeno-poslovene objekte, dok je broj podnešenih zahtjeva bio nekoliko desetina puta veći! Na čelu Odeljenja za prostorno planiranje tada se nalazila Mira Sofilj, kadar DNS-a, koja nakon povlačenja sa pomenute pozicije nije željela istupati u medijima.
Prema riječima jednog banjalučkog investitora, koji je insistirao na anonimnosti, Sofiljeva nije htjela da radi suprotno zakonu, te nije prihvatila da izlazi u susret investitorima.
– Zakonska i podzakonska regulativa kao i regulacioni plan grada su toliko loši da i nedozvoljavaju gradnju u Banjaluci. Načelnici Odjeljenja za prostorno planiranje moraju stalno kršiti propise da bi se izdala građevinska dozvola. Tadašnja načelnica nije htjela to da čini, kao ni da legalizuje objekte koji se nisu uklapali u prostorno-plansku dokumentaciju. Kada bi se radilo striktno po zakonu i podzakonskim propisima, gradnja u gradu bi stala kao što se desilo i 2014. godine. Ovakvo stanje je posljedica loše regulative koja stvara preveliki prostor za korupciju i samovlašće pojedinih ljudi u gradskoj administraciji – navodi naš sagovornik.
O rješenju ove problematike govorio je poslanik u Narodnoj skupštini Dragan Čavić, koji predlaže uvođenje jednošalterskog sistema.
– Ljudi iz poslovne zajednice i građevinarstva, imaju formiranu građevinsku parcelu, ali i problem da Skupština grada usvoji odgovarajuće odluke, pa predmeti godinama stoje u raznim ladicama u iščekivanju usvajanja. Umjesto da kod svake formirane građevinske parcele, gdje ima suvlasništvo i postoji privatni investitor, po automatizmu završavaju posao u Skupštini. Naravno, treba i utvrditi prave cjenovnike, a ne kakvi su sada, po principu ko mi je bliži.
Čavić navodi da jednošalterski sistem podrazumijeva da za investitora, sa potpuno čistim imovinskim odnosima, ne postoji prepreka kod dobijanja građevinske dozvole.
– Vlasnik treba da se pojavi na jednom šalteru, donese zahtjev i da ga činovnik sa tog šaltera obavijesti kojeg dana će i u koliko sati doći da preuzme građevinsku dozvolu, maksimalno u periodu od 60 dana. Prethodno, naravno, treba da izmiri dio obaveza koje moraju biti plaćene prije izdavanja dozvole. Kod nas vlada apsurd. Kada neko traži građevinsku dozvolu ide na jedan šalter u opštini, tamo mu traže odobrenje “Vodovoda”, a to je banjalučko komunalno preduzeće! Onda traži vatrogasnu saglasnost itd. Umjesto da činovnik u ime klijenta traži jednu dozvolu, drugu dozvolu, treću, četvrtu…, klijent mora da šeta do četvrtog, petog, šestog, i svugdje se susreće sa mogućnošću da to riješi odmah ili za 30 dana, 100 dana ili ko zna kada.
On ističe da se moraju precizno definisati i benefiti za one investitore koji plaćaju unaprijed.
– Ako neko plaća unaprijed sve ono što treba po zakonu, mora da ima i odgovarajuće finansijske olakšice. Treba osloboditi ljude da ispočetka angažuju velika novčana sredstva za izgradnju. Danas se uzima obrtni kapital, a to što nemaju investitori uzimaju iz banaka i plaćaju velike kamate na ta kreditna zaduženja. Na taj način to ugrađuju u cijenu kvadrata stana i zbog toga je stan skuplji, umjesto da bude jeftiniji.
Smatra i da zaposleni u administraciji grada moraju znati da na radnom mjestu sjede zbog klijenata, te da ih ne smiju gledati sa visine i posmatrati, kako kaže, kao nekog ko je došao da ih uznemirava na njegovom posjedu zvanom kancelarija.
– Danas je stanje takvo da klijenti moraju rješavati svoje probleme tako što će gurati kovertu ispod stola. Posljednjih 20 godina u gradskoj upravi se ne smiju dirati oni koji ne rade jer su pod nečijom političkom zaštitom – zaključio je Čavić.
Za uvođenje jednošalterskog sistema je i poslanik u NSRS i nekadašnji odbornik u gradskoj Skupštini Davor Šešić, koji naglašava da se oko problema gradnje i rješavanja imovinsko-pravnih pitanja u Banjaluci moraju preduzeti hitne mjere.
– To je jedan od ključnih problema koji odbija strane investitore. Preveliki je broj sitnih koraka koji su potrebni za dobijanje građevinske dozvole. Neophodno je pojednostaviti procedure, uvesti rokove, nepotrebno je i da investitor sam prikuplja veliki broj saglasnosti i rješenja koje izdaje sama opština. Treba po uzoru na velike gradove u regionu uvesti jednošalterski sistem, gdje će investitor predati zahtjev, a sve ostale saglasnosti i rješenja prikupiti gradska administracija koja je svakako obavezna da to uradi – ističe Šešić za naš portal.
S obzirom na to da je aktuelni gradonačelnik Banjaluke Igor Radojičić nedavno izjavio da će centar Banjaluke dobiti urabanistički plan za narednih deset godina to će, ukoliko se realizuje, problem česte prenamjene zemljišta značajno marginalizovati i dovesti na prihvatljivu mjeru.
Nažalost, iz Odjeljenja za prostorno planiranje nisu odgovorili na naše pitanje zašto se za izdavanje građevinske dozvole u Banjaluci čeka duže nego u drugim gradovima i opštinama u RS, i da li postoje povlaštene firme i pojedinci u gradu koji puno brže dobijaju građevinske dozvole za izgradnju poslovnih i poslovno-stambenih objekata.
IZVOR: eTrafika
Tekst je proizveden u okviru medijskog pool-a Mreže ACCOUNT (Antikorupcijska mreža organizacija civilnog društva)