Ako vam brat ima garsonjeru, neće vam biti vraćen PDV za stan

BANJALUKA – Iako Zakon garantuje pravo građanima na povrat PDV-a pri kupovini prvog stana, podzakonski akti ga tiho potkopavaju. Pravilnik krojen po mjeri građevinskog lobija dodatno sužava prava kupaca i štiti interese moćnih investitora.

Iako je nova zakonska odredba o povratu PDV-a pri kupovini prvog stana predstavljena kao olakšica za građane, njena primjena kroz naknadno usvojen Pravilnik značajno sužava broj onih koji to pravo mogu ostvariti, piše portal Gerila.

Kad je početkom godine usvojena dopuna Zakona o porezu na dodatu vrijednost, djelovalo je da Bosna i Hercegovina konačno pravi konkretan korak ka rješavanju stambenog pitanja mladih i onih koji prvi put ulaze u vlasništvo nad nekretninom. Član 54a Zakona predviđa pravo na povrat PDV-a za punoljetna fizička lica – državljane BiH sa prebivalištem u zemlji – koji kupuju svoj prvi stan.

Ipak, sve ono što je zakon obećao, značajno je urušeno kroz kasniji Pravilnik koji je usvojio Upravni odbor Uprave za indirektno oporezivanje (UIO). Pravilnik je, naime, dodao kriterijume koji ne postoje u zakonu, čime je ovo pravo praktično uskraćeno velikom broju potencijalnih korisnika.

Predsjedavajući Upravnog odbora UIO BiH i ministar finansija i trezora BiH Srđan Amidžić izjavio je prije godinu dana da “nije u pitanju populistički zakon iz razloga što njegove komponente ili njegova sadržina jeste takva da ona uvažava potrebu ljudi u BiH da riješe to stambeno pitanje, ako govorimo o prvoj nekretnini”.

Za sada, sa trenutnim rješenjima, ovaj zakon je, ističu stručnjaci, diskriminatorski i čini se da je više namjenjen pogodovanju građevinskom lobiju nego samim građanima.

Problem retroaktivnosti i restriktivnih uslova

U tekstu Pravilnika navodi se da pravo na povrat PDV-a ima osoba koja, u posljednjih sedam godina, nije imala stan, kuću ili apartman u svom vlasništvu – ni samostalno, ni u zajedničkom ili suvlasništvu.

Još problematičnije, ovaj kriterijum ne odnosi se samo na kupca, već i na članove njegovog porodičnog domaćinstva, u koje su sada uključeni i braća i sestre. Drugim riječima, ako vam brat ima garsonjeru, vi ne možete ostvariti pravo na povrat PDV-a pri kupovini svog prvog stana.

Transparency International BiH, koji je učestvovao u javnim konsultacijama o Nacrtu Pravilnika, upozorio je da je ovakav pristup u direktnoj suprotnosti sa samim zakonom, koji se ne poziva na prethodni period vlasništva, već se fokusira isključivo na trenutni status kupca.

„Pravilnik sužava pravo koje je Zakon omogućio, i to kroz uslove koje Zakon ne propisuje – što je ne samo pravno sporno, već i nepravedno“, upozoravaju iz TI BiH.

Transparency International u BiH upozorava da je član 105a stav 5. Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u u nesaglasnosti sa samim Zakonom, jer se njime pravo na povrat PDV-a ograničava na način koji Zakon ne poznaje.

Dok Zakon jasno kaže da:

„punoljetno fizičko lice – državljanin BiH sa prebivalištem u BiH – ima pravo na povrat PDV-a“ prilikom kupovine prvog stambenog objekta,

Pravilnik uvodi dodatne uslove, među kojima je i retroaktivno ispitivanje vlasništva u periodu od sedam (ranije deset) godina, ne samo za kupca, već i za članove njegovog domaćinstva.

Prema riječima Ene Kljajić Grgić, rukovodioca Centra za pružanje pravne pomoći u Transparency International BiH, pravo na povrat PDV-a za kupovinu prvog stambenog objekta je jasno definisano Zakonom.

„Zakonom nije propisano da lice ne smije imati stan u vlasništvu u prethodnom periodu, niti se spominju površina stana, članovi domaćinstva, status prodavca ili način plaćanja. Sve to su dodatni uslovi koje je Pravilnik naknadno uveo, čime se zapravo mijenja suština prava koje garantuje Zakon. Pravilnik ne bi smio ići iznad Zakona, a ovdje je to očigledno slučaj“, upozorava Kljajić Grgić.

Ena Kljajić Grgić / Ustupljena fotografija

Dodaje da se ovakvim tumačenjem stvara prostor za uskraćivanje prava licima koja po prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje, ali su ranije, primjerice kroz nasljeđe ili zajedničko vlasništvo, imala udio u nekretnini – što Zakon ne isključuje.

„U pitanju je jasno narušavanje hijerarhije propisa, jer podzakonski akt ne može sužavati već definisano zakonsko pravo“, zaključuje ona.

TI BiH smatra da je ovakvo rješenje u suprotnosti sa zakonom, jer Zakon o PDV-u ne propisuje retroaktivna ograničenja, a dodatno je i diskriminatorno, budući da pravo na povrat proširuje na imovinu članova domaćinstva – uključujući supružnika, roditelje, brata ili sestru – pa građanin može biti uskraćen za povrat PDV-a iako sam nikada nije imao stan. Takvim pristupom, upozoravaju iz TI BiH, obesmišljava se intencija zakonodavca da se ovom mjerom građanima olakša rješavanje stambenog pitanja.

TI BiH zaključuje da Pravilnik prekoračuje ovlaštenja datih Zakonom i time krši načelo hijerarhije pravnih akata. Umjesto da detaljnije razradi tehničku proceduru za ostvarivanje prava, on uvodi materijalna ograničenja koja Zakon ne poznaje – i zbog toga bi trebalo da se izmijeni u pravcu usklađivanja sa Zakonom i njegovom svrhom.

IZ Transparency Internationala BiH upozoravaju i na spornu praksu širenja uslova za ostvarivanje prava na povrat PDV-a na članove porodičnog domaćinstva, iako je Zakon to pravo jasno vezao isključivo za kupca stana.

Pravilnik, međutim, propisuje da kupac može ostvariti pravo na povrat PDV-a za dodatnih 15m² po članu domaćinstva, ali samo ako taj član u posljednjih sedam godina nije imao u vlasništvu ili suvlasništvu nikakvu nekretninu u BiH – uključujući stan, kuću, apartman ili druge stambene objekte.

Za razliku od BiH, gdje Zakon ne definiše ovakva ograničenja, u susjednoj Srbiji Zakon o PDV-u precizno propisuje uslove koje je moguće razrađivati podzakonskim aktima. Kod nas, naprotiv, ovakvim proširenjem uslova Pravilnik faktički sužava pravo predviđeno zakonom.

„Ovakvo rješenje u praksi može dovesti do situacije da lice koje prvi put kupuje stan bude uskraćeno za povrat PDV-a na člana porodičnog domaćinstva zato što je, npr. njegov supružnik, roditelj ili brat i sestra bio u vlasništvu nekretnine u ranijem periodu, pri čemu se ne ispituje način sticanja te nekretnine”, dodaje Ena Kljajić Grgić.

U obrazloženju nacrta Pravilnika navedeno je da se za supružnike traži dokaz da ne posjeduju nekretninu kako bi se provjerila imovina stečena u braku, koja se smatra zajedničkom. Međutim, napominje Kljajić Grgić, ovdje se zanemaruje mogućnost da je supružnik nekretninu stekao prije braka ili da ju je naslijedio, a da od tada nije proteklo sedam godina – što, bez obzira na zakonsku osnovu, kupcu automatski ukida pravo na povrat.

Pravilnik pisan za bogate i građevinski lobi?

Još jedna zabrinjavajuća stavka tiče se maksimalne površine stana na koju se može ostvariti povrat PDV-a – 40 kvadrata za samca, uz mogućnost povećanja od 15 kvadrata po članu porodičnog domaćinstva.

Međutim, povrat se ne računa prema stvarnoj cijeni stana, već prema prosječnoj cijeni objavljenoj u biltenu Agencije za statistiku BiH. Maksimalan iznos povrata tako ne može preći preračunatu vrijednost od 24.557,74 KM, što može biti znatno niže od stvarno plaćenog PDV-a na stanove u urbanim sredinama.

Dodatno, UIO zadržava pravo da odbije zahtjev i u slučaju da je stan otuđen prije isteka roka od 5 godina – što podrazumijeva vraćanje kompletnog iznosa PDV-a, uz kamate.

Dalje, prvobitni prijedlog dopuna Zakona je predviđao da se povrat PDV-a vrši pri kupovini prvog stana pri čemu je drugačije definisano šta se smatra stambenim prostorom, dok ovaj usvojeni Zakon o dopunama zakona o porezu na dodatnu vrijednost to omogućuje samo na stanove u novogradnji, što definitivno budi sumnju u izlazak u susret građevinskom lobiju, odnosno investitorima. Paradoksalno, kad i ako se ispune svi ovi uslovi, koji nisu jednostavni, onda će morati proći i “kroz sito i rešeto” odnosno kroz Pravilnik čime će se dodatno smanjiti broj građana koji će ostvariti ovo, Zakonom već, ionako suženo pravo.

Ena Kljajić Grgić iz Transparency International BiH, u razgovoru za Gerilu ističe da su pojedine odredbe Pravilnika u suprotnosti s osnovnim ciljem zakona – da se građanima omogući lakše rješavanje stambenog pitanja kroz povrat PDV-a pri kupovini prvog stana. Umjesto da se propisima precizira procedura ostvarivanja tog prava, Pravilnik, kako navodi, uvodi ograničenja koja nisu predviđena zakonom i time umanjuje broj onih koji bi to pravo mogli iskoristiti:

„Namjera zakonodavca je bila da se pomogne građanima pri kupovini prvog stambenog objekta. Pravilnik, nametanjem dodatnih uslova koji nisu u Zakonu, suštinski obesmišljava ovu intenciju i umanjuje broj potencijalnih korisnika prava. Odredbe Pravilnika potrebno je uskladiti sa Zakonom na način da se istim razrade proceduralna pitanja za ostvarivanje prava na povrat pdv-a, a ne da se istim propisuju uslovi koji mijenjaju ili ograničavaju pravo garantovano Zakonom.“

Posebno problematičnim smatra član koji pravo na povrat PDV-a uslovljava time da je prodavac stana uredno prijavio i uplatio PDV – što je, po njenim riječima, nešto na šta kupac ne može imati nikakav uticaj.

„Iz Pravilnika bi trebalo izbrisati odredbu da kupac stana može ostvariti pravo na povrat pdv-a ako je prodavac stana obračunati pdv za stan prijavio i uplatio na jedinstveni račun koji vodi Uprava za indirektno oporezivanje. Time se uvodi uslov koji kupac objektivno ne može kontrolisati, jer kupac stana ne može biti odgovoran za fiskalnu disciplinu prodavca”, naglašava Kljajić Grgić.

FOTO: GERILA

Kao dodatni problem, navodi i činjenicu da je iz konačne verzije Pravilnika uklonjena odredba koja je ranije omogućavala nasljeđivanje prava na povrat PDV-a u slučaju smrti kupca koji je prethodno podnio zahtjev. Smatra da bi se ta odredba trebala vratiti jer njeno izostavljanje može dovesti do uskraćivanja prava članovima domaćinstva:

„U prvobitnoj verziji Nacrta Pravilnika bila je predviđena mogućnost nasljeđivanja prava na povrat pdv-a izuzetno ukoliko je kupac stana podnio zahtjev za povrat pdv-a prije nastupanja njegove smrti, a sada to nije slučaj. To se u praksi može negativno odraziti na članove porodičnog domaćinstva kupca stana koji neće moći ostvariti pravo na povrat pdv-a, zbog čega treba razmisliti o ponovnom vraćanju ove odredbe u tekst Pravilnika”, dodaje ona u razgovoru za Gerilu.

Konsultacije bez efekta

Na eKonsultacijama je učestvovalo 112 učesnika koji su poslali 123 prijedloga i komentara. UIO je usvojila svega 23.

Jedna od sugestija Transparency Internationala BiH bila je da se izbriše retroaktivna zabrana posjedovanja stana u prethodnom periodu, jer nije u skladu sa zakonom. UIO nije prihvatila taj prijedlog, već je samo smanjila retroaktivni period sa 10 na 7 godina – zadržavši suštinsku prepreku i izvan zakonskih okvira.

Poslali smo pitanja Upravnom odboru UIO BiH, ali do trenutka objavljivanja ovog teksta nismo dobili odgovore. Ukoliko odgovore – objavićemo ih naknadno.

Iako Zakon o PDV-u daje osnovno pravo na povrat PDV-a, Pravilnik je otišao korak dalje – dodao je materijalne uslove koje zakon ne poznaje, i time ozbiljno ograničio obim ovog prava.

Ustavno pravilo da podzakonski akt ne može derogirati zakon zanemareno je bez mnogo objašnjenja.

Oni koji su ovu mjeru dočekali sa nadom sada se suočavaju s lavirintom birokratije, uslova i ograničenja. Mjera koja je trebala biti socijalna, transformisana je u privilegiju rezervisanu za one koji imaju savršeno „čisto“ vlasničko i porodično stablo – što u BiH ili bilo gdje u svijetu, priznaćete, nije čest slučaj. Gerila