Zakon srušio tržište nekretnina i ugrozio prava građana RS

BANJALUKA, Zakon o porezu na dohodak Republike Srpske koji je stupio na snagu 01. septembra ove godine ugrozio je imovinska prava građana i ozbiljno narušio tržište nekretnina u Srpskoj, otkriva poslovni portal CAPITAL.ba.

Jedinstven u regionu i svijetu, Zakon o porezu na dohodak RS prvi put oporezuje čak i darivanje imovine roditelja djeci, bez obzira koliko je godina unazad imovina u porodičnom vlasništvu, ne uzimajući u obzir inflaciju, ulaganja, zastaru niti druge objektivne razloge za umanjenje ili oslobađanje od poreza.

Naime, Zakon o porezu na dohodak donio je jednu novinu koja je promakla i njegovim najoštrijim kritičarima.

Zakon propisuje oporezivanje kapitalne dobiti koja predstavlja razliku između prodajne cijene prava i imovine i njene nabavne vrijednosti koju obveznik i ostvari prodajom, odnosno drugim prenosom sa ili bez naknade .

Ovaj zakonski propis je već napravio ogromne štetne posljedice na tržištu nekretnina. Notari, advokati, vlasnici agencija za nekretnina sa kojima je novinar CAPITAL-a razgovarao saglasni su u ocjeni da je ovo šokantno djelovalo na tržište i poslednja dva mjeseca, promet nekretnina je bukvalno zaustavljen jer većina vlasnika odustaje kada čuje da moraju platiti 10 odsto poreza i kada stan ili kuću daruju svojoj djeci.

Pravnici : Zakon neustavan i nemoralan

„Ovakvo zakonodavno rješenje je neustavno, a da ne spominjem i nemoralno! Zbog čega? Uzmimo kao primjer Ugovor o poklonu između direktnih srodnika, oca i sina. Zakon lice koje se odriče svojih prava tereti za kapitalnu dobit sa danom odricanja od svojih prava, odnosno njihovim prenosom! Kakvu je to kapitalnu dobit darodavac stekao darujući svu ili dio svoje imovine sinu? U pitanju je apsurd pošto se odricanje od prava smatra dobitkom, da ne pominjem da je darodavac već platio porez prilikom prometovanja i uredno je plaćao porez za vrijeme posjedovanja imovine!“, pita se pravnik Din Tešić.

Harač bez obzira na inflaciju, kamate, zastaru….

Zakonodavac ne određuje vremensko ograničenje obračuna ove vrste poreza, što bi bilo normalno, niti mogućnost da se u vrijednost imovine uračuna inflacija cjena robe i usluga, pa ni plaćene kamate ako je ta imovina stečena teretnim putem kreditnim sredstvima, što je uobičajeni način sticanja nepokretnosti!

Prema članu 39. Zakona u svrhu određivanja kapitalnog dobitka i gubitka nabavna cijena je cijena po kojoj je obaveznik stekao pravo i imovinu, a ako se ona ne može utvrditi smatra se da je to tržišna vrijednost koju je ta imovina imala u godini u kojoj je stečena.

„Do čega ovakvo rješenje dovodi? Recimo da je lice steklo stan 80-tih godina, koji je isplatilo dinarima u današnjoj protivrijednosti 50 hiljada KM putem Ugovora o kreditu na period od 10 godina sa kamatnom stopom u visini od 7 % godišnje i isti taj stan danas prodaje za 60 hiljada KM. Prema Zakonu lice je ostvarilo kapitalnu dobit od 10.000 KM i biće mu obračunat porez na nju u visini od 10%, odnosno lice će morati platiti 1.000 KM poreza po osnovu stečene kapitalne dobiti. Neće se uzimati u obzir da je lice platilo na navedeni iznos kamatu, da je pretrpilo inflatorni gubitak koji je bio preko 10% godišnje, niti da se gubi osnov za naplaćivanje ovakve vrste poreza protekom određenog broja godina! Zbog čega je pravo na naplatu potraživanja svim pravnim i fizičkim lica ograničeno destogodišnjim rokom zastarjevanja ( ZOO, opšti zastarni rok,) ali potraživanje po osnovu ove vrste poreza Republici Srpskoj nije?“, kaže Tešić.

Posljedice-pravna nesigurnost

Ovakav način obračuna poreza na dohodak dovest će, odnosno već je doveo do pravne nesigurnosti pošto nisu jasno određeni parametri utvrđivanja tržišne vrijednosti imovine, ne samo godinama već i decenijama unazad.

Stvoriće se razlika između stvarnog i faktičnog stanja; lica koje koriste imovinu neće moći preuzeti prava i obaveze iz razloga što im darodavac neće moći besteretno prenijeti imovinu, kažu pravnici.

Građani Republike Srpske su osiromašeni i nisu u stanju podnijeti teret plaćanja kapitalne dobiti prilikom darovanja nepokretnosti srodnicima, posebno djeci. Kod nas su još uvijek rasprostranjena porodična domaćinstva, tako da imovina često ima zajedničko vlasništvo; u pitanju je imovinom porodice u koju svi ulažu i od koje svi članovi porodice žive.

Drugo, naše društvo nije prilagođeno evropskom načinu života. Računi se ne čuvaju, ne potražuju, a nije ni postojao pravni osnov da se čuvaju i prijavljuju poreskoj upravi. Kako sad da neko dokaže ulaganje u svoju kuću decenijama unazad, odnosno da je iz ličnih sredstava podigao njenu vrijednost, smatraju stručnjaci iz ove oblasti.

Vlada bi trebala da predloži izmjene Zakona po hitnom postupku i oslobodi darodavca obaveze plaćanja kapitalne dobiti zajedno sa sticaocem prava u prvom stepenu srodstva, a pravo naplate ovog vida poreza na dohodak isključiti nakon pet godina držanja nepokretnosti u posjedu jer ista nije nabavljena s namjerom sticanja dobiti. Isto tako, Zakonodavac je bio obavezan u vrijednost imovine uključiti kamatu iz teretnih ugovora i inflatorni gubitak.

Zakonska rješenja u FBiH i regionu

Zakonodavna rješenja u Federaciji Bosne i Hercegovine, Brčko Distriktu i zemljama u okruženju potpuno drugačije i ravnopravnije tretiraju kapitalnu dobit.

Brčko Distrik: Ne oporezuje se kapitalna dobit stečen prodajom nekretnina koje su do otuđenja služile za stanovanje poreznog obaveznika i/ili uzdržavanih članova njegove uže porodice, kao ni dobit ostvarena otuđenjem nekretnina nakon tri godine od dana sticanja tih nekretnina.

Federacija Bosne i Hercegovine: ne oporezuje se dobit ostvarena prodajom nekretnina koje su do otuđenja služile za stanovanje, kao ni dobit ostvarena otuđenjem nekretnina nakon tri godine od dana sticanja. Na nabavnu vrijednost, odnosno cijenu koštanja kapitalnog dobra može se dodati “trošak” inflacije u vidu stope rasta proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.

Srbija – Kapitalnim dobitkom, odnosno gubitkom ne smatra se razlika nastala prenosom prava, udjela ili hartija od vrijednosti, kada: 1) su stečeni nasleđem u prvom nasljednom redu; 2) se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji; 3) se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka;

Hrvatska– ovaj oblik poreza na dohodak ne poznaje, niti je uvela porez na imovinu!

Austrija- porez na kapitalnu dobit lice plaća ako nepokretnosti proda u roku od 10 godina od dana njenog sticanja, ukoliko lice posjeduje nepokretnost duže od tog roka porez se ne obračunava.

Zemlje u okruženju ne oporezuju na ovaj način prodaju nepokretnosti koja služi poreskom obavezniku za ličnu upotrebu, odnosno stanovanje!

CAPITAL: Siniša Vukelić